Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком: бланк. Предварительный договор купли-продажи дома

Перед тем, как осуществить передачу дома покупателю, нужно правильно составить договор, учитывая все нюансы и правила для составления юридических документов.

Чтобы начать поиск лиц, желающих приобрести земельный участок, в том числе, если он прилегает к дому, необходимо собрать все документы, и решить, кто будет заниматься продажей объекта недвижимости. Можно воспользоваться одним из двух вариантов – нанять риелтора, или заниматься самостоятельно.

Суть документа

Изначально нужно заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком.

Это позволит определить условия сделки. Можно составить соглашение с задатком, который служит гарантией того, что продажа состоится.

Большинство объектов недвижимости продаются совместно с земельными участками, поэтому его правовая судьба определяется условиями заключаемого соглашения. Некоторые нормы устанавливаются Гражданским кодексом РФ.

Так, существуют специальные требования по распоряжению жилыми домами и прилегающими к ним участкам:

Предварительный договор – наилучший способ для защиты интересов обеих участников сделки. Суть такого документа заключается в том, что оговариваются условия купли-продажи, но они могут быть изменены в дальнейшем.

Для того, чтобы минимизировать возможные риски, следует закрепить сделку авансом или задатком и составить акт приема – передачи участка. Ипотеку на земельные участки выдает Сбербанк, ВТБ 24 и другие кредитные организации.

Обязательные пункты при составлении

Если оформление происходит по ипотеке, то сотрудник банка самостоятельно проверят правильность заполнения договора на продажу жилого объекта с земельным участком. В ином случае оформление осуществляется с помощью юриста или самостоятельно.

Для того, чтобы соглашение не было признано недействительным, нужно убедиться в наличии всех основных пунктов:

При заключении предварительного соглашения необходимо учитывать некоторые моменты:

В предварительном договоре обязательно нужно указать, оформляется ли задаток, и каковы условия его возвращения.

Другой важный момент, который нужно учитывать – предварительное соглашение может потребоваться для опеки, если в продаваемом доме, к которому прилегает участок, прописан и проживает несовершеннолетний ребенок.

Образец заполнения бланка (пример)

Очень важно правильно составить соглашение, в особенности, если оформление происходит долями, и необходимо обозначить площадь земельного участка, который передается покупателю недвижимости.

Образец договора:

В обязательном порядке к договору должен быть составлен акт приема-передачи. Он потребуется для регистрации сделки в Росреестре .

Видео: что такое ПДКП

Нюансы, которые нужно учесть

Для правильного составления предварительного соглашения и регистрации сделки, необходимо учитывать следующие нюансы:

Другой важный нюанс – сроки, очень значимая часть предварительного договора, и вписывать их в документ необходимо только по согласованию с обеими сторонами сделки. Это связано с тем, что неисполнение сроков может иметь серьезные последствия.

Когда готовится продажа недвижимости, уместен предварительный договор купли-продажи дома. Он подтверждает обязательства сторон заключить сделку со временем: через месяц, два, к определенной дате. Причины, по которым откладывается сделка, могут быть разными: неполная сумма денег у покупателя, неполный комплект документов на руках у продавца.

Документ защищает интересы продавца и покупателя, страхует от возможной недобросовестности. Задачей предварительного договора является подтверждение задатка, если таковой был внесен. И цена на дом остается на уровне, который оговорили в договоре стороны.

Форма заключения договора — письменная, такая же, как и для основного документа. Обязательно и нотариальное заверение. Если пренебречь этими условиями, предварительный договор будет признан ничтожным, недействительным.

Если в предварительном договоре не были прописаны существенные условия сделки, он должен содержать порядок их согласования. В случае задержки или неисполнения условий предварительного договора одной стороной, она возмещает другой стороне убытки.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

КУПЛИ-ПРОДАЖИ

ДОМА

Город ___________. «____»_______________

Мы, (ФИО и данные продавца)______________________________, с одной стороны,

и (ФИО и данные покупателя)______________________________ , с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. (ФИО продавца)_____________________ имеет намерение продать (ФИО

покупателя)_________________________________________________________ ЖИЛОЙ ДОМ

по адресу:_______________________________________________________________________,

Кв.м,

кадастровый №________________________________________

_____________________________________(иные характеристики).

2. (ФИО продавца)______________принадлежит указанный жилой дом на

основании__________________(документ-основание о собственности, его реквизиты), что

подтверждается ___________________ (указываются данные свидетельства о собственности).

3. (ФИО продавца)_________________ обязуется продать жилой дом (ФИО

покупателя)_____________ после ______________________ (указывается событие или срок).

4. В соответствии с намерениями о продаже (ФИО

продавца)___________________________________________________________________, (ФИО

покупателя)________________________обязуются заключить договор купли-продажи в

срок______________________________.

5. (ФИО покупателя)____________________________________________оплачивает (ФИО

продавца)__________________________ стоимость указанного жилого дома полностью в

сумме ________________ рублей в следующем порядке:

Наличными — в срок________________ в размере ___________________рублей,

Остальная сумма оплачивается в сумме__________рублей путем перевода денег на

банковский счет.

6. Стороны вправе прекратить этот договор по взаимному соглашению до начала его

исполнения, в этом случае денежные средства, указанные в п.5, возвращаются покупателю

полностью.

7. Убытки, связанные с этим договором и основным договором купли-продажи,

возмещаются стороной, не исполняющей данный договор. При этом сумма данного договора

зачитывается в стоимость возмещения убытков.

8. В основном договоре купли-продажи жилого дома стороны устанавливают не

оговоренные в данном договоре условия.

9. Уклонение от заключения основного договора имеет последствием к требованию о

понуждении уклоняющейся стороны к подписанию основного договора в судебном порядке.

10. В случае не заключения основного договора в оговоренный в настоящем договоре

срок и в отсутствии направленного предложения о подписании основного договора другой

Продажа и приобретение недвижимости для обеих сторон всегда является важным событием, процедура которого способна запутать любого человека, сталкивающегося с ней впервые. Чтобы упорядочить процесс сделки на этапе, когда покупатель уже найден, существует такой документ, как предварительный договор купли-продажи жилого или нежилого дома с имеющимся под него земельным участком. Такой договор заключается с целью предотвратить нежелательные последствия при непредвиденных ситуациях, а также для обеспечения гарантий для обеих сторон сделки. Особенно это касается случаев, когда предварительный договор купли-продажи оформлен вместе с задатком.

Составленное и подписанное предварительное соглашение – гарантия того, что выбранный для приобретения дом не будет внезапно продан кому-то другому и его стоимость не поднимется внезапно. Для продавца это также определённые гарантии. Во-первых, потенциальный покупатель не исчезнет внезапно, не сообщив, что передумал и нашёл другой вариант, во-вторых, в оговоренном порядке вносится денежная сумма, а также чётко прописывается, когда и в каком порядке произойдёт сам факт купли-продажи жилого дома с земельным участком.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Суть документа

Стоит обратить внимание

При подписании предварительного договора на куплю-продажу объекта недвижимости, особенно осторожно следует отнестись к оставленному задатку. Согласно российскому законодательству, само понятие задатка является частью основного договора. В предварительном соглашении он не предусмотрен. Если по каким-либо причинам сделка не будет осуществлена, .

Также важным моментом является соблюдение условий предварительного договора. При несоблюдении их любая из сторон вправе подать исковое заявление в суд и потребовать выплаты денежной компенсации.

Также не следует спешить с подписанием предварительного соглашения, если продаваемый дом находится в стадии незавершённого строительства, поскольку такой документ не всегда может считаться правомерным. Это связано с тем, что объекта недвижимости с зарегистрированными на него правами собственности нет, значит, не может быть и предмета сделки.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

В некоторых случаях при покупке недвижимости составляется предварительный договор, который откладывает сделку купли-продажи во времени. Есть несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание при его оформлении: об этом узнаете прямо сейчас.

При совершении покупки определенного имущественного объекта (квартиры, земельного участка, автомобиля и др.) стороны могут, но не обязаны, заключить так называемый предварительный договор купли-продажи. Законность такого действия, как и факт существования подобного документа отражен в Гражданском кодексе (статья 429).

Главное назначение состоит в том, что обе стороны принимают на себя определенные обязательства до того, как произойдет сделка:

• продавец принимает обязательство продать объект именно этому покупателю;
• покупатель обязуется купить объект именно у этого продавца.

Намерение заключить основной договор стороны подтверждают в предварительном, когда происходит сделка купли-продажи. При этом стороны имеют в виду, что основной договор будет подписан на тех же самых условиях.

Назначение предварительного соглашения в том, чтобы каждая сторона сделки могла подтвердить свои намерения и одновременно взять письменное обязательство другой стороны о ее намерениях. Чаще всего фиксируется соглашение о дальнейшем приобретении квартиры. Обычно такой документ требуется в следующих случаях:

1. Продавец и покупатель согласились о сделке, но у продавца отсутствуют некоторые документы на квартиру или они оформлены некорректно.
2. У покупателя нет достаточного количества средств для единовременной покупки, но он сразу передает часть суммы и обязуется в определенный срок уплатить остальную часть в полном объеме.
3. При покупке квартиры в ипотеку заключение предварительного договора – это распространенная практика, поскольку процедура усложняется необходимостью получения разрешения банка, который возьмет жилье в залог под предоставление кредитных средств.

Договор отличается от основного тем, что его не нужно регистрировать ни в Росреестре, ни заверять у нотариуса. В этом смысле документ несет определенные риски, если стороны не предоставляют документы, доказывающие, что квартира не находится в обременении (залог, арест, претензии третьих лиц и т.п.).

Предварительно подписанный договор несет в себе определенные гарантии, а также риски сторон – все они подробно рассматриваются в следующем разделе.

Предварительный договор: гарантии

Предварительное соглашение содержит в себе 2 важных гарантии, которые защищают интересы обеих сторон:

1. Покупателю этот документ гарантирует, что квартира будет продана именно ему и именно по той цене, которая была указана.
2. Продавцу договор дает гарантию того, что именно этот покупатель приобретет у него квартиру не позднее того срока, который указан.

Если кто-то уклоняется от своих обязательств, любая сторона может обратиться в суд для того, чтобы основной договор был оформлен в принудительном порядке, и сделка состоялась. Заявление можно подавать в течение 6 календарных месяцев с того дня, когда по предварительному договору требуется заключить основной (имеется в виду предельный срок).

Комментарий специалиста об особенностях предварительного договора представлен на видео.

Предварительный договор: риски

Основные риски сопряжены с тем, что стороны могут уклониться от своих обязательств. При этом если они не выразили претензий в течение полугода, то предварительный договор купли-продажи перестает действовать автоматически.

Сам по себе этот документ не несет рисков в том смысле, что право собственности от продавца к покупателю на основании его подписания не происходит . Если одна сторона обратится с требованием принудить другую сторону совершить сделку, ответчик может подать встречный иск о признании договора недействительным.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если предварительный договор заключен при покупке новостройки (с компанией-застройщиком), то в случае неисполнения обязательств истец может обратиться в суд с требованием принудить ответчика подписать договор участия в долевом строительстве.

В остальном предварительное соглашение сопряжено с рисками, которые в целом сопровождают сделки на рынке недвижимости:

1. В некоторых случаях предварительное соглашение может быть признано судом незаключенным. Это возможно в 2 случаях:

• договор оформлен с явными нарушениями (указаны не все реквизиты квартиры, есть фактические ошибки);
• квартиры не существует или она еще находится на стадии строительства.

1. Риск, связанный с тем, что квартира может быть продана неоднократно. Эта ситуация возникает в случае с проведением застройщиком мошеннической схемы: например, он может заключить несколько одинаковых договоров на продажу одной и той же квартиры.
2. Риск, связанный с потерей средств, потраченных на покупку квартиры. Это также касается случаев приобретения квартиры непосредственно в строящемся доме. Важно понимать, что вложенные средства (по договору доверительного управления) при прекращении строительства возвращаются не всегда – нередко компанию признают банкротом, и потерпевшая сторона может надеяться только на частичную компенсацию своей потери.

Таким образом, стороны после подписания предварительного договора несут обязательство подписать основной договор на точно таких же условиях (изменения возможны только по взаимному согласию).

В случае с частными гражданами (при покупке жилья на вторичном рынке) основные риски связаны именно с тем, что стороны не исполнят свои обязательства. Если же приобретается квартира в новостройке, опасность резко возрастает – все зависит от честности застройщика.

Предварительный договор: образец 2017

Требования к оформлению предварительного договора купли-продажи в этом году не изменились. Стандартный бланк легко скачать и распечатать.

При заполнении важно учесть, чтобы в документе были отражены все существенные условия – лучше проверить, что все данные совпадают с указанными в соответствующих документах (паспорт владельца квартиры, свидетельство о собственности). Особое внимание уделяется таким пунктам:

1. Цена договора, т.е. по какой именно стоимости продавец обязуется продать квартиру в оговоренный срок.
2. В предварительном договоре обязательно указываются все лица, которые проживают вместе с продавцом на данный момент. Указываются их ФИО и данные паспорта.
3. Если владелец проживает в другом месте, лучше указать оба адреса: и фактический, и записанный в паспорте.
4. В договоре обязательно отдельно описывается факт того, что продавец гарантирует: квартира не находится в залоге, под арестом, на нее не претендуют другие лица.
5. Срок действия предварительного договора – это неотъемлемое условие его действия: по истечении этой даты договор прекращает свое действие.
6. В договоре обязательно прописывается порядок оплаты стоимости жилья: например, сначала покупатель вносит 10% от всей суммы, а затем оставшиеся 90%. Факт оплаты дополнительно подтверждается соглашением о задатке (по требованию статьи 380 Гражданского кодекса). Этот же документ называется расписка – он составляется в произвольной форме и также подписывается обеими сторонами.
7. Описывается и ответственность за неисполнение обязательств: имеется в виду досудебное урегулирование. Например, сторона, которая уклонилась от сделки, выплачивает другой стороне залог в двойной сумме.

Без указания какого-либо из этих существенных условий признать предварительный договор юридически действительным практически невозможно, из-за чего в судебных разбирательствах не удастся использовать его как одно из доказательств.

Образец договора приводится ниже.

Следует обратить внимание также на то, что составление такого договора не предусматривает переход жилья в собственность покупателя. Соответственно, нет необходимости:

• составлять передаточный акт;
• предоставлять выписки из лицевого счета, которые доказывают отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• заказывать выписку из ЕГРН, чтобы доказать, что квартира не находится в обременении;
• прилагать технический паспорт квартиры к предварительному договору.

После того, как стороны заключают сделку купли-продажи и подписывают основной договор, предварительный считается утратившим силу. Каких-либо особых документов по этому факту не составляется – стороны могут просто уничтожить этот документ.